Вид на центральную часть Барселоны округ Ciutat Vella

Некоторые налоги на жилые объекты недвижимости в Испании зависят от кадастровой стоимости. Фото: artnet.com

При покупке недвижимости в Испании понятие кадастровая стоимость появится на ранней стадии процесса оформления сделки. Все покупатели стараются правильно оформить сделку и рассчитать общую сумму расходов с учетом будущих налогов и пошлин. В этой статье мы рассмотрим перечень налогов, зависящих от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изложенный материал позволит узнать реальную цену своей новой недвижимости, а также определить список налогов и суммы предстоящих оплат.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это стоимость, которую испанские органы регистрации прав собственности присваивают каждому объекту недвижимости на основе данных из земельного кадастра. Следовательно, его могут использовать как экспертную денежную оценку объекта недвижимости. Это сумма учитывается при расчете налогов, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Испании.

Кадастровая стоимость учитывает широкий спектр критериев и рассчитывается по специальной методике, утвержденной испанским законодательством. В расчете учитываются:

  • точное место расположения объекта и особенности района, в котором он находится;
  • стоимость земельного участка;
  • возраст объекта и архитектурно-планировочные решения;
  • прибыль от коммерческой деятельности;
  • историко-культурные и градостроительные условия;
  • доступность к инфраструктуре;
  • состоянии рынка недвижимости в регионе, где располагается объект.

Кадастровая стоимость устанавливается в результате кадастровой оценки и никогда не превышает рыночную цену продаваемого объекта. Кадастровая стоимость периодически обновляться во всех регионах Испании в соответствии с существующими законодательными актами.

Почему при покупке недвижимости важно знать кадастровую стоимость?

При планировании инвестирования в испанскую недвижимость или покупки нового дома знание его кадастровой стоимости имеет важное значение. Она помогает определить размеры налогов, которые нужно рассчитать перед осуществлением сделки. По сути, это поможет определить стоимость недвижимости и размеры налогов:

  • Продавец никогда не продаст свою квартиру или дом ниже кадастровой стоимости. В противном случае у него могут возникнуть проблемы с испанской налоговой инспекцией. Знание нижнего порога ценового диапазона важно для проведения переговоров с продавцом и для анализа цен на другие интересующие объекты недвижимости.
  • Величина налогов во время покупки и владении объектом также зависят от величины его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость и налоги на недвижимость

Как было уже сказано, размер налогов зависит от кадастровой стоимости. Какие же налоги зависят от размера кадастровой стоимости?

Налог на недвижимость IBI

Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, IBI – это ежегодный муниципальный налог, который одинаковый как для испанских налоговых резидентов, так и для нерезидентов, и оплачивается по состоянию на 1 января поточного года. Ставки этого налога, в зависимости от региона, составляют от 0,405 до 1,166 % от кадастровой стоимости. Таким образом средний размер налоговых выплат по IBI колеблется от 200 до 800 евро в год.

Таблица налоговых ставок на недвижимость IBI в наиболее популярных у россиян регионах Испании для покупки недвижимости в 2021 году

Аликанте 0,84700
Барселона 0,82500
Валенсия 1,07100
Жирона 0,88600
Кадис 1,11100
Мадрид 0,60424
Малага 0,72320
Севилья 0,93170
Тенерифе 0,68750

Кто считается налоговым резидентом в Испании?

  • лицо, пребывавшее на территории Испании более 183 календарных дней в году;
  • лицо, деятельность или экономические интересы которого прямо или косвенно находится в Испании;
  • лицо, у которого супруг (или супруга) и несовершеннолетние дети проживают в Испании.

Резиденты Испании отчитываются по доходам, которые были получены в любой точке мира, в то время как нерезиденты отчитываются лишь по доходам, полученным на территории Испании.

Налог на состояние IP

Impuesto Sobre Patrimonio, IP (также называют налогом на богатство или роскошь) – это налог, который платит покупатель, если сумма его активов превышает 700 000 евро по состоянию на 31 декабря поточного года. Если это испанский резидент, то учитываются активы по всему миру, если нерезидент, то только испанские активы. При покупке недвижимости стоимостью 167 тыс. евро и ниже, платится минимальная ставка в размере 0,2% кадастровой стоимости объекта. Для дорогой элитной недвижимости, стоимостью 10,7 млн евро и выше, применяется ставка 2,5%. В некоторых регионах Испании он не взимается.

Налог на прибыль для нерезидентов IRNR

Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR – этот налог уплачивает собственник-нерезидент. Величина IRNR рассчитывается следующим образом: от кадастровой стоимости объекта берется 2% и от этой суммы уплачивается 24%. Стоит отметить, что оплата этого местного налога нужно осуществлять ежегодно. Данный расчет налога производится, в случае отсутствия сдачи жилья в аренду.

Если же владельцем-нерезидентом была получена реальная прибыль от сдачи недвижимости в аренду, то расчет IRNR не зависит от кадастровой стоимости, а вычисляется на уровне 24% от стоимости аренды в месяц.

Также в Испании существует налог на прибыль для резидентов (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF, но он рассчитывается без учета кадастровой стоимости, поэтому рассматривать этот налог в рамках данной статьи мы не будем.

Налог на увеличение стоимости земли, Plusvalia

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU – налог уплачивается продавцом только при продаже, если земля, на которой возведено здание, относится к землям городского назначения. В расчет берется кадастровая стоимость объекта, умножается на количество лет владения и умножается на коэффициент, который ежегодно меняется в зависимости от прироста стоимости земли в данном муниципалитете (примерно от 1,7% до 4,1%). Также в расчете участвует специальная налоговая ставка, которая уменьшает полученную налоговую базу.

Для краткости приведем следующие примеры. Если собственник в 2020 году продал свою квартиру в Барселоне с кадастровой стоимостью 100 000 евро, которой он владел в течение 10 лет, то Plusvalia составит 10 500 евро. Если такую же квартиру продавать в Валенсии, то налог будет 8 910 евро.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Хочется отметить, что доступ к кадастровым данным в Испании бесплатный. Кадастровая информация содержит общедоступные и защищенные данные. Есть несколько способов получить доступ к ней:

  • вы владелец
  • у вас есть авторизация

Если несколько способов узнать точную кадастровую стоимость:

  • Первый способ. Что бы узнать точный размер кадастровой стоимости, можно дождаться получения квитанции об уплате налога на недвижимость (IBI). В ней будет обозначена кадастровая стоимость.
  • Второй способ. Также можно сделать персональный запрос, посетив офис Кадастра муниципалитета, где находится объект недвижимости. В Барселоне главное управление Кадастра Gerència del Cadastre de Catalunya находится по адресу улица Travessera de Gràcia, 58. В этом случае с собой нужно иметь паспорт и идентификационный код иностранца NIE.
  • Третий способ – онлайн. Каждый регион имеет свой веб-ресурс и для доступа к кадастровым данным свои требования.
для Каталонии https://atc.gencat.cat/ca/carpeta/
для Мадрида https://gestiona.madrid.org/siva_internet/html/web/ValoraBienForm.icm?ESTADO_MENU=2_1
для Валенсии http://csi.ha.gva.es/kiosko/valor_bien_urbano.principal?el_idioma=CAST&calcular=si

Так как испанское законодательство постоянно меняется, представленная информация в этой статье о налогах и методах их расчета в зависимости от кадастровой стоимости являются приблизительными. Для получения подробной информации о налогах на покупку недвижимости в Испании для россиян обращайтесь к специалистам Агентства недвижимости Викмар по телефону нашей горячей линии +7 495 774-09-74.